Kleines Finanzierungslexikon

Die Abtretung einer Grundschuld kann bei einer Immobilienfinanzierung eine kostengünstige Alternative zur Neueintragung eines neuen Gläubigers ins Grundbuch sein. Unter einer Abtretung bzw. einer Forderungsabtretung (Zession) versteht man im Allgemeinen die Übertragung eines Rechts oder einer Forderung vom ursprünglichen Gläubiger (Zedent) auf einen neuen (Zessionar). Durch sie verliert der Zedent jegliche Rechte an der einstigen Forderung. So können zum Beispiel auch Baudarlehen durch eine Forderungsabtretung wie Sachwerte übertragen werden.

Annuitätendarlehen zählen zu den häufigsten Darlehensformen der Immobilienfinanzierung. Ihr augenscheinlichster Vorteil liegt in der finanziellen Planungssicherheit für den Kreditnehmer. Über die gesamte Sollzinsbindung wird das Baudarlehen in gleichen und somit konstanten Raten an den Darlehensgeber zurückgezahlt. Jede Rate besteht bei einem Annuitätendarlehen aus einem Zins- und Tilgungsanteil.

Eine Anschlussfinanzierung bei der Immobilienfinanzierung ist meist dann nötig, wenn am Ende der Sollzinsbindung der Erstfinanzierung noch eine Restschuld besteht. Kann der Darlehensnehmer einer Baufinanzierung diese nicht durch Eigenmittel tilgen, muss er sich um eine zweite Anschlussfinanzierung mit neuer Sollzinsbindung kümmern.

Bei einer Immobilienfinanzierung müssen verschiedene Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sein, bevor die Darlehenssumme entweder komplett oder in Teilbeträgen vom Darlehensgeber ausgezahlt wird. Diese Auszahlungsvoraussetzungen unterscheiden sich, je nachdem, ob die Baufinanzierung dem Erwerb einer Bestandsimmobilie oder einem Neubauvorhaben dient.

Die Baubeschreibung beschreibt ein vorhandenes Bauwerk oder einen zu errichtenden Neubau in allen Details. Dabei werden alle Leistungen, die der Bauträger erbringen muss, definiert. Eine Baubeschreibung ist Bestandteil eines Bauvertrags und gehört zu den wichtigsten erforderlichen Unterlagen für eine Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung.

Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis gehört zu den Unterlagen, die bei einer Baufinanzierung erforderlich sind. Im Baulastenverzeichnis sind die sogenannten „Baulasten“ für Grundstücke und Immobilien eingetragen. Das sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die das entsprechende Grundstück belasten.

Baunebenkosten sind all jene Kosten, die beim Neubau oder beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie, des Grundstücks und den Herstellungskosten anfallen. Diese sind bei einer benötigten Immobilienfinanzierung unbedingt von Anfang an zu berücksichtigen.

Einen Bausparvertrag kann man mit einer Bausparkasse, zum Beispiel der Bausparkasse Schwäbisch Hall, abschließen, um später für die Immobilienfinanzierung ein zinsgünstiges Bauspardarlehen einsetzen zu können. Nach der Unterzeichnung eines Bausparvertrags beginnt zunächst eine Ansparphase. Zu späteren Zeitpunkten folgen dann die Zuteilungs- und Darlehensphase.
Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist bei Immobilienfinanzierungen eine einfache, aber wichtige Rechengröße des Kreditgeschäftes, die das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert beschreibt. Für die Finanzierungsanbieter ist er ein Anhaltspunkt, wie hoch ihr Risiko bei der jeweiligen Baufinanzierung hinsichtlich der eingesetzten Sicherheiten des Kreditsuchenden ist.

Die Buchgrundschuld ist ein Grundpfandrecht und sichert beispielsweise eine Immobilien-finanzierung oder Baufinanzierung ab. Mit ihr erklärt ein Immobilienbesitzer die Abtretung seines dinglichen Anspruches im Falle einer Zahlungsunfähigkeit. Kann der Besitzer einer Immobilie die vereinbarte Rate seiner Immobilienfinanzierung nicht mehr leisten, wird das belastete Grundstück oder Gebäude zwangsversteigert. Die dabei erzielten Erlöse erhält der Gläubiger, um die Restschuld der Baufinanzierung abzulösen oder zu verringern.

Bei einer Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge, für Verbindlichkeiten eines anderen einzustehen. Der hierfür erforderliche Bürgschaftsvertrag ist ein einseitig verpflichtender Vertrag, der zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger einer anderen Person geschlossen wird. Im Fall der Zahlungsunfähigkeit dieser Person, haftet der Bürge für ihre Schulden. Üblich sind Bürgschaften vor allem im Kreditwesen zur Verbesserung der Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers.

Bei einer Immobilienfinanzierung ist der Darlehensnehmer derjenige, der sich von einem Darlehensgeber einen zwischen beiden vereinbarten Geldbetrag leiht. Darlehensgeber sind beispielsweise Banken, Versicherungen oder eventuell auch eine andere natürliche Person. Grundlage für die Baufinanzierung ist immer der Abschluss eines Darlehensvertrags.

Ein effektiver Jahreszins bei der Immobilienfinanzierung beinhaltet im Gegensatz zum gebundenen Sollzins (früher: Nominalzins) auch Nebenkosten des Baudarlehens. Der Effektivzins oder auch Jahreseffektivzins genannt ist ein guter Anhaltspunkt, um Angebote zur Baufinanzierung unter gleichen Rahmenbedingungen zu vergleichen.

Das Eigenkapital ist derjenige Anteil an der Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung, die der Darlehensnehmer aus eigenen Mitteln einbringt.

Beim Neubau einer Immobilie kann der Bauherr eine Eigenleistung erbringen, die bei der Immobilienfinanzierung wie Eigenkapital bewertet werden kann. Die Eigenleistung ist die persönliche Arbeitsleistung des Bauherrn und weiterer privater Bauhelfer, die man bei einer Baufinanzierung zu professionellen Arbeitslöhnen ansetzen darf.

Ein endfälliges Darlehen für die Immobilienfinanzierung bedeutet, dass die Tilgung der kompletten Darlehenssumme erst am Ende der Laufzeit des Baudarlehens und zwar in Form einer einmaligen Rückzahlung stattfindet. Während der Darlehenslaufzeit zahlt der Darlehensnehmer also regelmäßig nur die Zinsen für den Immobilienkredit an den Darlehensgeber.

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich: Erbpacht) verleiht das Recht, auf einem Grundstück, das jemand anderem gehört, ein Gebäude zu bauen oder zu erwerben. Dieses Recht ist prinzipiell vererbbar und veräußerbar und wird rechtlich behandelt wie ein Grundstück (als sogenanntes "grundstücksgleiches Recht"). Für eine Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung kann es beliehen werden.

Erschließungskosten bei der Immobilienfinanzierung ist der Überbegriff für alle Kosten, die beim Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur entstehen. Dazu zählen die Erstanbindungen an das Straßen-, Strom-, Wasser- und Telekommunikationsnetz. Eine entsprechende Erschließung ist häufig Voraussetzung, bevor eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben erteilt wird.

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das nicht sofort, sondern zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird. Bis zu 66 Monate im Voraus kann diese Darlehensform abgeschlossen werden, zum Beispiel bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung für die Immobilienfinanzierung. Dabei erhält der Kreditnehmer die Konditionen von heute für die Baufinanzierung von morgen. Auf diese Weise kann er sich beispielsweise in einer Niedrigzinsphase mit einem Forward-Darlehen den aktuell günstigen Zinssatz sichern und dadurch in der Zukunft unter Umständen mehrere Tausend Euro sparen.

Das Grundbuch ist ein öffentlich einsehbares Register, welches sämtliche Eigentums- und Belastungsverhältnisse von unbebauten und bebauten Grundstücken erfasst. Bei der Immobilienfinanzierung spielt das Grundbuch eine wichtige Rolle. Denn üblicherweise wird dabei eine Grundschuld zur Absicherung des Baudarlehens in das Grundbuch eingetragen.

Die Grunderwerbssteuer wird in Höhe von 5% (Niedersachsen) vom Wert der gekauften Immobilie gemäß Notarvertrag an das Finanzamt abgeführt. Ausgenommen ist mitgekauftes Inventar, welches als solches separat im Kaufvertrag deklariert werden muss.

Jährliche Abgabe an das Finanzamt auf Grundeigentum.

Wird bei einer Immobilienfinanzierung eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, ist eine Grundschuldbestellung erforderlich. Die Bestellung der Grundschuld wird bei einem Notar vorgenommen. Der Notar dokumentiert den Grundschuldeintrag und leitet die Unterlagen an das Grundbuchamt zur Eintragung weiter. Im Regelfall ist die Grundschuldbestellung für eine Immobilienfinanzierung beurkundungspflichtig.

Ein KfW-Haus (kurz für KfW-Effizienzhaus) ist ein Wohngebäude, das bestimmte Energiestandards erfüllt. Werden bei einem Neubau oder Kauf einer Immobilie diese energetischen Kriterien erreicht, bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine finanzielle Förderung durch zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse bei der Immobilienfinanzierung an.

Als Kreditbedarf bezeichnet man den Betrag, der beim Bau oder Kauf einer Immobilie durch Fremdkapital finanziert wird. In den seltensten Fällen sind Bauherren in der Lage, die gesamten Kosten für eine Immobilie aus eigenen Mitteln aufzubringen. Die Feststellung des Kreditbedarfs ist daher eine wesentliche Aufgabe im Rahmen der Immobilienfinanzierung.

Kreditwürdigkeit (Bonität) bezeichnet die Wahrscheinlichkeit, mit der ein potenzieller Darlehensnehmer die Zins- und Tilgungsleistungen für ein Darlehen zu den vereinbarten Konditionen erbringen wird. Auf die Immobilienfinanzierung übertragen: Ein Darlehensnehmer einer Baufinanzierung gilt dann als kreditwürdig, wenn der Finanzierungspartner ihm zutraut, das aufgenommene Immobiliendarlehen zurückzuzahlen.

Eine Löschungsbewilligung kann man beantragen, wenn man das Baudarlehen für seine Immobilienfinanzierung vollständig zurückgezahlt hat. Das Dokument wird von der kreditgebenden Bank ausgestellt und ist eine Zustimmung zur Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch, welches als Sicherheit für die Baufinanzierung diente.

Der Nettodarlehensbetrag einer Immobilienfinanzierung ist die Summe, die nach Abzug aller Kosten für das Baudarlehen an den Darlehensnehmer fließt. Daher wird der Nettodarlehens-betrag einer Baufinanzierung auch als Auszahlungsbetrag oder als Gesamtkreditbetrag bezeichnet. Dieser Auszahlungsbetrag steht dem Darlehensnehmer also zum Beispiel für die Finanzierung seines Bauvorhabens oder für den Immobilienkauf zur Verfügung. Das bedeutet aber auch, dass der Nettodarlehensbetrag und die Baukosten oder der Kaufpreis einer Immobilie nicht zwangsläufig identisch sind.

In der Notarbestätigung attestiert der Notar dem Darlehensgeber einer Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung schriftlich, dass einer Eintragung der Grundschuld an einer gewünschten Rangstelle keine anderen Anträge oder Einträge beim Grundbuch entgegenstehen.

Prolongation nennt man die Verlängerung der Laufzeit bei der Immobilienfinanzierung und bei anderen Krediten oder Geldanlagen. Sie ist eine Form der Anschlussfinanzierung, die im Gegensatz zur Umschuldung steht.

Unter der Restschuld bei einer Immobilienfinanzierung versteht man den zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgten Teil des Baudarlehens. Bei Baufinanzierungen ist es der Regelfall, dass der Darlehensbetrag nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung noch nicht komplett getilgt ist. Daher muss der Darlehensnehmer die Restschuld bzw. noch offene Summe des Baudarlehens nach Ende der Vertragslaufzeit an den Darlehensgeber zurückzahlen.

Die Schufa Holding AG (kurz Schufa) ist eine privatwirtschaftliche Wirtschaftsauskunft. Der Geschäftszweck der Schufa ist, die Vertragspartner mit Informationen zur Bonität Dritter zu versorgen. Diese Auskünfte helfen den Vertragspartnern dabei die Zahlungsausfälle zu minimieren. Zahlreiche Darlehensgeber nutzen die Informationen zum Beispiel bei der Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung.

Schuldübernahme bei der Immobilienfinanzierung bedeutet, dass beim Erwerb einer belasteten Immobilie der Käufer die entsprechende Baufinanzierung mit kauft. Voraussetzung dafür ist, dass alle Vertragsparteien dieser Schuldübernahme ausdrücklich zustimmen, insbesondere auch der Darlehensgeber der bestehenden Baufinanzierung.

Der Sollzins ist der Zins, der zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber vereinbart wird und sich über die gesamte Laufzeit eines Darlehens erstreckt. Im Regelfall wird man bei langfristigen Darlehen, beispielsweise für eine Immobilienfinanzierung, einen gebundenen Sollzinssatz wählen. Mitunter wird der gebundene Sollzinssatz auch als Festzinssatz bezeichnet

Sollzinsbindung nennt man bei einer Immobilienfinanzierung den Zeitraum, für den ein konstanter Sollzinssatz festgeschrieben ist. Bauherren und Immobilienkäufer können bei der Baufinanzierung die Sollzinsbindung grundsätzlich frei wählen. Übliche Laufzeiten von Baukrediten sind fünf, zehn, zwölf, 15, 20, 25 oder 30 Jahre. Auch Sollzinsbindungen bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens sind möglich.

Sondertilgung nennt man bei einer Immobilienfinanzierung eine außerplanmäßige Rückzahlung eines Baudarlehens. Wer eine Sondertilgung bei seiner Baufinanzierung leistet, verringert dadurch seine Restschuld. Und dadurch reduziert sich in der Folge die Zinslast.

Teilauszahlung bei der Baufinanzierung bedeutet, dass der Darlehensgeber die Darlehenssumme nicht auf einmal komplett, sondern in mehreren Teilbeträgen auszahlt. Dieser Auszahlungsmodus kommt vor allem bei der Finanzierung von Neubauvorhaben zum Tragen. Denn hier beinhaltet die Immobilienfinanzierung einen Auszahlungsplan, der sich am Baufortschritt orientiert.

Die Teilungserklärung ist ein wichtiger Rechtsbegriff bei Immobilien, die in mehrere Eigentumsanteile aufgeteilt sind. Bei der Immobilienfinanzierung von Eigentumswohnungen spielt sie eine wichtige Rolle. In ihr wird festgehalten, welche Teile der Immobilie Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind.

Als Tilgung bezeichnet man bei der Immobilienfinanzierung die planmäßige bzw. außerplanmäßige Rückzahlung eines Baudarlehens. Die Höhe einer Tilgungsrate sollte sich grundsätzlich an der Liquidität und den regelmäßigen Einnahmemöglichkeiten des Darlehensnehmers orientieren.

Das endfällige Darlehen mit der sogenannten Tilgungsaussetzung ist eine Variante der Immobilienfinanzierung. Bei ihm führt die Tilgungsaussetzung dazu, dass der Darlehensnehmer während der kompletten Darlehenslaufzeit lediglich die Zinsen an den Darlehensgeber zahlt.

Bei der Immobilienfinanzierung ergibt sich aus dem Tilgungssatz und dem Zinssatz die Höhe der regelmäßigen Ratenzahlung. Der Tilgungssatz wird ebenso wie der Zinssatz der Baufinanzierung in Prozent angegeben. Je höher man den Tilgungssatz ansetzt, desto schneller zahlt man das Baudarlehen zurück.

Unter der Vertragslaufzeit einer Immobilienfinanzierung versteht man die gesamte Zeitspanne des Finanzierungsvorhaben. Damit ist sie abzugrenzen von der Sollzinsbindung bei der Immobilienfinanzierung, jenen Zeitraum, in dem ein Sollzinssatz vertraglich garantiert ist.

Eine Vollfinanzierung bei der Immobilienfinanzierung bedeutet eine Baufinanzierung gänzlich ohne eigenes Kapital. Sie ist für den Darlehensnehmer kostspieliger als eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital. Denn je geringer die eigenen in die Finanzierung eingebrachten finanziellen Mittel sind, desto höher ist das Risiko für die Darlehensgeber.

Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) bei der Immobilienfinanzierung ist eine finanzielle Entschädigung für den Darlehensgeber. Der Darlehensgeber verlangt diese, wenn ein Kreditnehmer eine Immobilienfinanzierung mit gebundener Sollzinsbindung vorzeitig ablöst. Dem Darlehensgeber gehen durch die vorzeitige Auflösung Zinseinnahmen verloren.

Das Wohnrecht, auch Wohnungsrecht, ist eine Form des Gebrauchsrechts. Dabei erhält der Wohnberechtigte die Befugnis, eine Immobilie oder Teile des Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Kosten für den Unterhalt der Immobilie wie zum Beispiel die Grundsteuer, öffentliche Lasten, Gebäudemodernisierungen trägt hierbei weiterhin der Immobilieneigentümer.

Im Finanzwesen beschreibt das Zinsänderungsrisiko sowohl für Kreditinstitute als auch Kunden ganz allgemein die Gefahr, dass der Zinssatz eines Finanzproduktes von den sich verändernden Zinsen am Markt abweicht. Auch bei der Immobilienfinanzierung spielt das Zinsänderungsrisiko für den Darlehensnehmer in mehrfacher Hinsicht eine Rolle. Denn dass sich über die gewählte Sollzinsbindung der Baufinanzierung die Bauzinsen am Markt gegenüber dem im Darlehensvertrag der Immobilienfinanzierung festgelegten Zinssatz verändern, ist höchstwahrscheinlich.

Bei der Immobilienfinanzierung ist die Zinsbindung die Vertragslaufzeit, für welche ein fester, unveränderlicher Sollzinssatz im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Diese Form von Darlehen ist bei der Baufinanzierung die Regel. Denn ein Festzinsdarlehen bietet dem Darlehensnehmer ein hohes Maß an Planungssicherheit, da er über den gesamten Zeitraum des Baudarlehens durch die Zinsbindung eine Garantie für den vertraglich festgeschriebenen Zinssatz besitzt.

Von einer Zwischenfinanzierung spricht man bei der Immobilienfinanzierung, wenn man mit einem Darlehen eine Finanzierungslücke überbrücken muss. Oftmals besitzt man zwar Eigenkapital für eine Baufinanzierung, das aber nicht sofort zur Verfügung steht. Wenn man dann den Erwerb einer Immobilie oder einen Neubau finanzieren möchte, kann dafür zunächst eine Zwischenfinanzierung abgeschlossen werden. Die Laufzeit für solch einen Zwischenkredit liegt meist bei wenigen Monaten bis maximal zwei Jahren. Üblicherweise zahlt der Darlehensnehmer in diesem Zeitraum lediglich die Zinsen für das Zwischendarlehen.